【法拍屋大白話】法拍屋費用、法拍屋貸款、各項成本解析
法拍屋這種小眾的交易市場,總是讓人感覺灰色地帶多,不夠透明。
但其實這都是早期法拍屋的情況了,現在就告訴您,標法拍屋要準備多少自備款,讓您在投標前、得標後,都有簡單的依據喔。
保證金
- 保證金就像是購屋的頭期款一樣,通常為底價的兩成,例如底價1000萬保證金即200萬。
注意事項:
保證金可以開多,但千萬不能開少,否則以廢標論。例如上述例子,保證金可以開300萬、500萬。但不可以開199萬、100萬。
得標剩餘款項
- 或者稱為尾款,主要是得標金額扣除保證金後的剩餘款項。
注意事項:
法拍屋通常除優先承買權須另行通知外,大多得標後7天內要繳足剩餘款項,如現金不足,可於投標前先詢問好承作法拍屋的銀行,確認代墊款+自備款(含保證金)是否足夠,再決定是否參與投標。
代墊款利率及手續費
- 代墊款指銀行協助代墊得標剩餘款項的金額,由於此時尚未過戶取得權狀,因此跟房屋貸款有所不同,差別便是代墊款=無擔保品的信用貸款,利率較一般房貸為高。
注意事項:
以聯邦銀行為例,年利率6.3%承作,除有刑事查封的禁止處分外,通常代墊期間為一個月,即可過戶取得權狀。例如代墊100萬一個月,利息則是5250元。另外手續費則以點交案件0.3%、不點交案件1.3%收取。如有疑慮,建議投標前跟代墊銀行問清楚喔。
過戶費用
- 過戶大多是代書費、契稅、地政規費所組成,跟一般買中古屋大同小異。土地增值稅通常由賣方繳納,如拍定金額不足以繳納土地增值稅時,則會由得標人負擔繳清。
注意事項:
契稅高低較簡單方式便是看屋齡及坪數,屋齡新>屋齡舊,坪數大>坪數小,新大樓跟舊公寓甚至會相差幾十萬,所以投標前也可以先詢問代書或代標公司。
代標服務費
- 可理解為法拍屋的代辦費用。與仲介服務費差別是仲介通常以房屋成交價2%-4%計算。代標則是以法拍屋公告底價4%左右計算,且會有法院點交、訴訟、調解等等依案件不同的各種流程。
注意事項:
不怕麻煩的人自己標,怕麻煩的人交給代標。服務費的發票,可作為房地合一稅的抵扣額。
其他雜支
上述為支出較大的費用,另有一些雜項費用,如果程序不熟悉,也容易被忽略。
- 開鎖、換鎖
通常發生在法院履勘或點交交屋時,費用依照鎖的難易度、等級,從幾千至上萬元不等。
- 員警差旅費
履勘、點交時,通常會派轄區派出所員警支援勤務,一員約數百元。繳納完法院會開立收據。
- 水、電、瓦斯
欠費與重新申請費用相比較,取較低者即可。如久無人居住,有斷水電且拆錶情形,可能會有需相關證照人員重新規畫送圖申請,費用有可能上萬元。
- 律師訴訟費
如因案件不點交或有其他爭議,需要進行訴訟時,基本上會有律師費、法院裁判費、法院執行費等相關費用產生。
- 搬遷補償費
如因協調搬遷,而有意願補貼對方時,可計算因訴訟花費的時間成本,量化成搬遷補償費,而非由對方無限上綱,且必須簽收收據,實報實銷。一方面避免協調者從中收取價差,一方面可作為稅務成本抵扣。
- 遺留物拍賣費用
按強制執行法100條規定,如超過期限,遺留物未被領取時,須進行遺留物拍賣。可能發生費用有倉庫保管、搬運、鑑價費、標售遺留物等等的費用。最常見的通常是傢俱家電類,如在原地拍賣,可省下保管及搬運費用。
- 清潔搬運費用
如現住人遺留物品願視作廢棄物,則會有清運費,清運公司通常是以一車幾千元計算,如自己慢慢清運垃圾,大型物品聯絡環保局清潔隊收取,則可省下費用。
- 積欠管理費
基本上較不傾向繳清積欠管理費,如查詢相關判例,有兩點簡單的認定,第一、債務是有相對性原則,繼受社區規約沒有問題,但非繼受債務。第二、當有積欠管理費情形發生時,管委會應作催繳、聲請支付命令、拍賣參與債權分配等積極作為,而非消極等待下一手代為繳清。
法拍流程與中古屋、預售屋皆有不同,投標前置作業務必多了解、多詢問,以免造成現金準備不足,或是後續有收費爭議。買房子可是開開心心的一件事,圓滿與否主要都在於是否有先預應與準備。也歡迎大家來電免費諮詢。
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📖 什麼是法拍屋?
法拍屋是指由法院因債權債務問題強制拍賣的房屋。這些物件可能因為債務無法清償、抵押未履行、分割遺產或共有物,甚至是因積欠政府稅務或罰款等原因而拍賣。
🧾 投標流程說明
有意願參與競標者需準備身分證、印章及底價兩成的保證金支票,並參與公開競標。最高價者得標,未得標者可領回保證金。得標後可尋求銀行代墊協助繳清餘額,並由代標公司代辦交屋程序。
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