【法拍屋大白話】法拍屋費用、法拍屋貸款、各項成本解析

法拍屋這種小眾的交易市場，總是讓人感覺灰色地帶多，不夠透明。

【法拍屋大白話】法拍屋投標、注意事項、出價建議

投標須攜帶物品：身分證、印章、保證金支票

法拍屋-重點式快問快答、簡易式理解(不包含特殊狀況)

Q： 甚麼是法拍屋 

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買房該怕買貴?還是該怕買不到?

正在看屋的各位，下面兩則新聞一起搭配看

法拍屋『點交&不點交』

📃房子買在公墓旁…公婆唱衰「房價會跌」 人妻怒：等到都買不起😡

內文節錄：

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📃去年房市買賣34.8萬棟創8年新高 法拍屋變少創新低📉

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📃大地主子嗣爭產商辦淪法拍　1拍破億「租約綁身難脫標」😰
內文節錄：
『號稱台北市中山區「百億神秘地主」、前福全醫院院長林賢喜2014年因車禍身亡，子女為遺產上演兄妹鬩牆，妹妹林麗雅涉嫌以亡父名義向銀行詐貸逾億元，遭胞兄林盛文告上法院，致使遺產之一的民權東路二段「福全商業大樓」淪為法拍屋，其3樓、3樓之1、3樓之2預計3月展開第一拍，合計權狀146坪、底價1億280萬元，因部分空間仍有租約拍定後不點交，加上底價略高於社區行情、產權又相對複雜，因此法拍業者認為「可能要第二拍底價降至8224萬元才有機會脫標」。』

剛過2022新年的第一週，各大金融資產公司也在法拍市場斬獲了幾間內湖的辦公室。通常高總價的辦公產品，除了企業本身有自用需求以外，都會吸引金融資產公司購入，雖然報酬率算起來不高，但把總價放大，還是能夠創造穩定龐大的現金流。
以前實力堅強的投資客，也會挑選店面做為創造現金流的資產，不過近兩年疫情影響加上電商崛起，使實體店面詢問度及出租率下降。
而在貿易戰及相關政治因素下，也有不少台商回流，使得辦公室需求增加，也讓金融資產公司更有意願將資金注入商辦市場。沒意外的話，這兩間法拍辦公物件，又將是合庫金、第一金、華南金這些金融資產公司要上演神仙打架的戲碼了。

福全商業大樓百坪辦公空間
台北市中山區民權東路二段46號2樓+2樓之1
https://uhomes.com.tw/foreclosure/detail/6134
福全商業大樓近中山國小站
台北市中山區民權東路二段46號3樓+3樓之1+3樓之2
https://uhomes.com.tw/foreclosure/detail/6135

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📰新聞出處：蘋果新聞網／余奕賢／台北報導

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📰新聞出處：自由時報

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這是法拍屋

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📰新聞出處：蘋果新聞網 記者余奕賢／台北報導

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📰新聞出處：經濟日報 記者游智文／即時報導

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📰新聞出處：經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導

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📰新聞出處：工商時報 數位編輯
📃房子太好賣！法拍屋交易創歷史新低📉
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內文節錄：
『綜觀六都今年1~10月拍賣移轉，與去年同期相比，新北市降幅最大，從894棟降至583棟，年減幅達34.8%，其次為台北市，今年420棟、降幅31.0%，桃園市335棟、年減23.9%，台中市285棟、年減29.5%，台南市239棟、年減16.1%，高雄市372棟、年減27.8%，六都中有五都年減幅超過20%。』

八月份疫情開始解封後，在內部會議上，我提出了好好把握8、9、10月份的法拍案件量，因為接下來準備進入案件數量的嚴冬。

並非甚麼神準預測，只因今年房市交易趨勢，遭到疫情爆發的壓抑，勢必在解封後會有一波交易量出現，然後在去化速度加快的情況下，案件量會越來越少。
法拍不像仲介市場，去開發屋主，就會有量體出現。主要還是看債權債務的關係，被聲請強制執行進入法拍市場，由於法院執行的程序，造成醞釀期比仲介市場來得長。

接下來，一般大眾可以接受的物件，兩房三房加車位，在市場上會搶破頭。
僧多粥少，如果還在期待房價下跌，那可能要先祈禱在這之前.......
薪水有漲而且不會被通膨吃掉。

✅自住，沒有買貴的問題。存錢不買房，十年都白忙。😢

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📰新聞出處：自由時報 記者徐義平／台北報導
📃房市熱到法拍屋 老透天165組人馬搶拍🔥
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內文節錄：
『住展雜誌研發長何世昌指出，由於看好房價續漲，以及中古屋供給量偏低、好物件難尋，投資人大舉湧入法拍市場撿貨，以致於今年法拍時常出現拍定價「衝上拍」、或者「高出市價」的瘋狂現象。』

法拍屋怎麼買?

勇敢出價就對了，當然新聞中的物件無法套用到每一件法拍屋。只是這是一種買賣雙方的心態。今天想買房子時，總是希望可以買低價。但角色換成是賣方時，卻又希望賣高價。
假設市價50萬/坪，你買時想多少買，你賣時又想多少賣?其實都只是一個渴望值，畢竟價格市場供需決定，有人想買，可能60萬/坪買不到。沒人想買，也許40萬/坪賣不掉。
新聞中用了六間法拍屋，共400多人去參加投標，您覺得市場的天平，目前倒向供還是需?

鳳鳴國小 和瑞微美 39.84坪／拍定873萬
新北市鶯歌區鳳五路6之1號3樓
https://uhomes.com.tw/foreclosure/detail/4353

和瑞微美社區目前委賣33.42坪／開價1098萬
您是賣方，願意900萬以內出售嗎?
您是買方，能用900萬以內買到嗎?

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📰新聞出處：工商時報 記者郭及天
📃新竹房價天花板 躍上6字頭📈
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內文節錄：
『自疫情趨緩以來，新竹房市以高所得的竹科職工為主要客源，不論投資或剛性需求均強勁，無論成屋或預售屋都快速去化，供給緊縮、需求強勁，過去精華地段蛋黃區3字頭、蛋白區2字頭的房價，已不復見，一年多的時間，精華區新推案開價4字頭、5字頭節節高升，預期2022會有更多新竹市及竹北精華區推案，開價直接上看6字頭。』

低利率、原物料、缺工、稅制造成惜售再造成供需失衡
竹北物件七月拍定1600多萬，當地仲介回報成交2100多萬
南港物件八月拍定1700多萬，上周簽約回報成交2200多萬

如果您身在市場，您會聽到更多類似的消息。
如果您沒有身在市場，您會訝異房價何以狂漲將近失控。
每一間拍定的法拍物件，身處房屋市場的上游，拍定的價格，變成下一間成交價格的基石，一步一步的往上疊加。回首疫情爆發的五月，至今的每一篇文章，似乎都跟著預設的這股龐大的資金洪流繼續往前進。
看著許多客戶，從五月疫情前看屋還會討論，被最近新的一波客戶代替。
也許是已經買到房屋，也有可能是自備款已經追不上原本條件的物件.....
我只能繼續傳送適合進場的物件，幫助下一位有心買房的客戶得標。

✅自住，沒有買貴的問題。存錢不買房，十年都白忙。😢
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法拍屋是買屋的一種管道，那法拍屋是什麼呢?主要是債權債務的關係遭法院強制執行拍賣。法拍屋的房屋資訊可經由司法院公告的筆錄查詢。法拍屋風險及法拍屋注意事項主要是一、無法提前看見室內屋況格局，以及二、得標後7天內須補足剩餘的款項。室內屋況格局可經由詢問鄰居，或者上591買房網，甚至房屋各大房屋仲介品牌如信義房屋、永慶房屋、台灣房屋、中信房屋、有巢氏房屋等，來多了解社區以及實價登錄行情來彌補。得標後7天內的款項，可由銀行代墊，因此投標前可先進行房貸試算及確認房屋貸款成數，甚至需要申請房屋貸款青年首購及相關房屋貸款補助，都能提前向代墊銀行確認。銀行也會依中古屋的實價登錄，以及該法拍屋的法院筆錄中記載的房屋資訊，甚至是法拍屋成交查詢來評估房屋貸款成數。